Comprar una vivienda en Madrid es una de las inversiones más atractivas de Europa, ya sea para establecer tu residencia, adquirir una segunda vivienda o invertir en el mercado inmobiliario. Sin embargo, uno de los errores más comunes es centrar toda la atención en el precio de compra y olvidar los gastos adicionales que conlleva la operación.

Antes de firmar la compraventa, es importante conocer todos los costes asociados para planificar correctamente la inversión y evitar imprevistos.

Como recomendación general, en Montenegro Brokers aconsejamos disponer de entre un 8% y un 10% adicional sobre el precio de compra de la vivienda para cubrir impuestos y gastos derivados de la operación. Este porcentaje puede variar en función del tipo de inmueble, la forma de adquisición y si la compra se realiza con financiación.

A continuación, te explicamos cuáles son los principales gastos que debes tener en cuenta al comprar una vivienda en Madrid.

Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP)

Si compras una vivienda de segunda mano como particular, el principal gasto será el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP)..

En la Comunidad de Madrid, este impuesto supone aproximadamente un 6% del valor de compra del inmueble.

Por ejemplo:

• Precio de compra: 500.000 €
• ITP aproximado: 30.000 €

Este impuesto únicamente se aplica a las viviendas de segunda transmisión y representa uno de los costes más importantes de la operación.

Compra a través de una Sociedad Limitada (SL)

Muchos inversores nacionales e internacionales optan por adquirir inmuebles mediante una Sociedad Limitada (SL), especialmente cuando el objetivo es destinar la propiedad al alquiler o formar parte de una estrategia patrimonial.

Dependiendo de la estructura de la operación, es recomendable calcular aproximadamente un 2% del valor del inmueble en concepto de impuestos y gastos relacionados con la adquisición.

La estructura de compra más adecuada dependerá de tu estrategia de inversión, tu residencia fiscal y tus objetivos a largo plazo, por lo que siempre es aconsejable contar con asesoramiento legal y fiscal antes de realizar la operación.

IVA en viviendas de obra nueva

Si compras una vivienda de obra nueva directamente al promotor, el régimen fiscal es diferente.

En lugar de pagar el ITP, deberás abonar:

• 10% de IVA (Impuesto sobre el Valor Añadido) sobre el precio de compraventa.

Este impuesto se aplica a las viviendas de nueva construcción que se venden por primera vez.

En promociones de mayor valor, el IVA representa uno de los costes iniciales más importantes, por lo que resulta fundamental planificar correctamente el presupuesto.

Gastos de notaría

Toda compraventa de un inmueble en España debe formalizarse mediante escritura pública ante notario.

Los honorarios notariales suelen situarse entre:

El 0,2% y el 0,5% del valor de la vivienda.

El importe exacto dependerá de factores como:

• El precio de compra.
• El número de escrituras.
• La complejidad de la operación.
• La documentación hipotecaria (si existe financiación).

Aunque se trata de un gasto relativamente reducido en comparación con los impuestos, es un coste obligatorio.

Gastos de inscripción en el Registro de la Propiedad

Una vez finalizada la compraventa, la nueva titularidad debe inscribirse en el Registro de la Propiedad.

Los gastos de inscripción suelen oscilar entre:

400 € y 1.000 €.

El importe dependerá del precio de compra y de la complejidad de la inscripción.

Registrar la vivienda es fundamental para garantizar que tus derechos como propietario queden plenamente protegidos.

Tasación de la vivienda (si compras con hipoteca)

Si necesitas financiación de un banco español, la entidad solicitará una tasación oficial de la vivienda.

El coste de la tasación suele situarse entre:

500 € y 1.000 €.

Esta valoración independiente determina el valor de mercado del inmueble y permite al banco calcular el importe máximo de la hipoteca que puede conceder.

Honorarios Legales

Aunque contratar a un abogado no es un requisito legal en España, sí es altamente recomendable, especialmente para compradores internacionales.

Un abogado especializado en derecho inmobiliario se encargará de:

• Revisar la situación legal del inmueble.
• Comprobar la existencia de cargas o deudas pendientes.
• Verificar la legalidad urbanística.
• Revisar los contratos.
• Coordinar la firma con el notario.
• Proteger tus intereses durante todo el proceso de compra.

Los honorarios de un abogado suelen situarse entre:

1.500 € y 3.000 €.

Para la mayoría de los compradores, este coste supone una inversión que aporta tranquilidad y seguridad en una de las decisiones financieras más importantes de su vida.

Gastos de gestoría

Algunos compradores también optan por contratar una gestoría para encargarse de todos los trámites administrativos una vez finalizada la compraventa.

Aunque es un servicio opcional, una gestoría puede encargarse de:

• La presentación y liquidación de impuestos.
• La inscripción en el Registro de la Propiedad.
• Los trámites administrativos.
• La coordinación entre las distintas partes implicadas.

El coste habitual de este servicio es de:

Entre 300 € y 400 €.

¿Quién paga la comisión de la agencia inmobiliaria?

Esta es una de las preguntas más frecuentes entre los compradores internacionales.

En el mercado residencial prime de Madrid, lo habitual es que la comisión de la agencia inmobiliaria sea asumida por el vendedor.

Sin embargo, en determinadas operaciones fuera de mercado (off-market) o dependiendo de lo que se negocie entre las partes, el comprador puede asumir este coste.

En ese caso, conviene calcular aproximadamente:

Entre un 3% y un 5% del precio de compra, más el IVA correspondiente.

Saber quién asume la comisión de la agencia es un aspecto que siempre debe quedar claro durante la negociación, antes de presentar una oferta.

¿Cuánto dinero adicional deberías presupuestar?

Cada operación es diferente, pero como orientación general recomendamos calcular unos costes de adquisición equivalentes aproximadamente a:

Entre un 8% y un 10% del precio de compra de la vivienda.

Este importe suele cubrir:

• Los impuestos correspondientes.
• Los gastos de notaría.
• La inscripción en el Registro de la Propiedad.
• Honorarios legales
• La tasación (cuando sea necesaria).
• Los gastos de gestoría.

Si además el comprador debe asumir la comisión de la agencia inmobiliaria, el importe total necesario puede ser superior.

Planificar correctamente el presupuesto desde el principio ayuda a evitar gastos imprevistos y permite afrontar el proceso de compra con mayor tranquilidad.